Miet- und Pachtzinsminderung in Corona-Zeiten

Auf Grund CoVid-19 bedingten Zwangsschließungen von Geschäften und Betrieben, stellt sich die Frage, ob dennoch weiterhin Miete und Pacht und wenn ja, in welcher Höhe bezahlt werden muss.

Die §§ 1096, 1104 und 1105 ABGB sehen dazu folgendes vor: Grundsätzlich gilt, wenn ein Miet- oder Pachtobjekt während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart „mangelhaft“ wird, dass es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden. Ob eine krisenbedingte Betriebsschließung darunter fällt ist fraglich.

Speziell für Krisen sieht das Gesetz vor, dass wenn die Bestandsache wegen außerordentliche Zufälle, wie z.B. Krieg oder Seuche, nicht gebraucht oder benutzt werden kann, kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist. Unter diesen „Zufällen" werden elementaren Ereignissen verstanden, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind. Es spricht einiges dafür in Zeiten der Corona-Krise bei Zwangsbetriebsschließung oder Öffnungsverboten von einem solchen „Zufall“ auszugehen“.

Wenn nur teilweise Unbenutzbarkeit vorliegt, weil z.B. die Büro-, oder Lagerflächen weiter genutzt werden können, reduziert sich der Bestandzins verhältnismäßig. Für einen auf ein Jahr befristeten Pachtvertrag gilt dies nur, wenn mehr als die Hälfte des durchschnittlichen Pachtertrages eingebüßt wird, bei mehrjährigen Pachtverträgen gibt es grundsätzlich kein Zinsminderungsrecht. Argument ist, dass von einem Ausgleich durch Überschusserzielung in den Folgejahren ausgegangen wird. Ob diese Ansicht in der aktuellen Situation aufrecht erhalten werden kann, ist fraglich.

Wie sich die aktuelle Corona-Krise auf gewerbliche Bestandobjekte, für die keine Schließung angeordnet wurde auswirkt, ist unklar und kann derzeit auch nicht abschließend beantwortet werden, weil keine Entscheidungen zu ähnlich gelagerten Fällen existieren. Es ist auch nicht ausgeschlossen und wird von manchen bereits gefordert, dass der Gesetzgeber aus aktuellem Anlass eingreift und dazu nun konkrete Bestimmungen erlässt.

ACHTUNG: Wenn Miete und Pacht einseitig unberechtigt einbehalten oder gekürzt werden, stellt dies einen Kündigungs- und Vertragsauflösungsgrund dar! Bei unklarer Situation sollten daher entweder vorerst die Zahlungen unter Vorbehalt getätigt oder das Einvernehmen mit dem Bestandgeber hergestellt werden.